原创刘晓博

人口是经济、社会发展的头号要素。人口的增长速度、密度，左右着一个城市、一个区域的投资价值。

下图是根据年第七次人口普查数据，计算出的内地主要城市人口密度：

深圳是内地人口密度最高的城市，达到了每平方公里人。

第二名是东莞，每平方公里人；上海名列第三，每平方公里人。

其次，厦门、广州、佛山、郑州、无锡、苏州、成都的人口密度也都比较高。

这些城市的房价都相对比较高，而且多数城市的楼市比较活跃。

主要城市里，人口密度偏低的是拉萨、哈尔滨、呼和浩特、乌鲁木齐、银川、西宁、兰州等。这些城市房价普遍较低。

从区域看：珠三角人口密度最大、长三角核心区第二，西北、东北地区人口密度低一些。

如果以“城区”为单位来观察，哪些地方的人口密度大？

下面是中国内地50个人口密度最大的“行政区”排行榜：

估计没有人会想到，中国城区人口密度的第一名是天津和平区、第二名是西安碑林区。这两个区，都堪称黑马。

天津和平区（下图蓝线范围内）每平方公里生活了人。

天津整体人口密度只排在内地第16位，城区增人口名列第七。由于和平区面积只有10平方公里，再加上义务教育学位是全天津最好的，所以这里人口密度很大，房价也很高。

上图是“全国房价行情”网上天津各区的最新房价，和平区的均价几乎赶上了上海和深圳全市的均价。而天津全市的最新均价，才不过2.68万元/平方米。

拿下人口密度亚军的，是西安碑林区（下图蓝线范围内）：

西安的这个老城区一共生活了将近76万人口，但总面积只有23.4平方公里，每平方公里生活了3.24万人。

人口密度位居第三和第四的，都是上海的城区——黄浦区、虹口区。

第五名为广州的越秀区。

前5名的每平方公里人口密度，都超过了3万人。

进入前十名的还有：上海静安区、重庆渝中区、西安莲湖区、广州天河区、武汉江汉区。

前十大城区里，只有广州天河区是新城区，其他9个都是传统的老城区，有的甚至在多年前，就是中国一线城市的核心区（比如碑林区、莲湖区）。

在人口密度最大的前20个城区里，有上海的5城区，天津的5个区，广州的3个区，西安的3个城区，此外重庆、福州、武汉、北京各有一个区进入前20名

中国内地人口密度最大的城市——深圳，竟然没有一个城区进入前20名。

深圳人口密度最大的是福田区只名列23位，罗湖区名列第35位，龙华名列37位，南山区、宝安区、龙岗区都未能进入前50名。

为什么深圳人口整体密度最大，但城区人口密度的表现不突出？

这跟深圳城市的发展路径有很大关系。深圳设立之初，首先是一个“出口加工特区”，其次才是一座城市。而且被特区管理线（二线）分为两部分，特区内面积较小，跟特区外存在税率、管制差异。

深圳建特区不久，就成为一个郊区人口比城区人口多的城市，大量工厂沿着国道分布，然后向周边扩展。

一个工厂有几千、几万、甚至几十万工人，吃住工作都在一起。深圳宝安区在“腾笼换鸟”、“一拆三”之前，最多的时候实际人口超过万，相当于2个新西兰的人口，或者1个葡萄牙的人口。

作为一个新城市，深圳行政区的划分比老城市更“匀称”一些，规划理念也比较新，每个区都保留了大量的生态保护区。这让深圳每个片区的人口密度，都不会太密集。

上图是深圳人口最密集的15个街道，人口密度也不算很高。

天津、上海、北京等老城市因为历史的原因，核心城区都比较小，近年来有些超小的区被合并，但仍然遗留下来不少30平方公里以下的城区。

在内地人口密度最大的10大城区里，有6个城区面积小于30平方公里，还有2个在30到40平方公里之间。

大城市、老城区、面积小，堪称人口密度最高20个城区的共同点。

东莞没有一个城区进入前50名，因为东莞是中国少数几个不设区的地级市，它的市下面只有街道（镇）。

不过，内地城区的人口密度如果跟香港比，就小巫见大巫了。

下图是香港各城区人口密度排行：

香港人口密度最大的5个城区，如果参与内地城区排名，可以包揽前五。

观塘区的人口密度，达到了每平方公里6.14万人。

不过，香港全城的平均人口密度为人/平方公里，比深圳的人/平方公里要低不少。

香港在澳门面前，又是小巫见大巫。

澳门号称是全球人口密度最大的城市，总面积33平方公里，68.3万人，平均每平方公里2.07万人，是深圳的2.35倍。

下面是澳门各城区的人口密度：

澳门的城区面积都比较小，甚至没有内地城市的街道管辖范围大。其中圣安多尼堂区人口密度达到了12.17万人/平方公里，是中国人口密度最高城区。在台湾省应该没有这样人口密集的城区了。

花地玛堂区的人口密度，超过每平方公里8万人，拿下全国亚军也没有问题。此外，澳门还有2个城区的人口密度超过5万人。

细心的读者会发现，澳门的行政区名称都有“堂区”的后缀。这是因为，澳门的行政区划分源自教堂的分区。所以，澳门行政区与澳门教区的堂区划分基本上保持了一致。

应该怎样使用“人口密度”来判断投资价值？下面几个原则要注意：

第一，城市整体的人口密度比城区密度更重要，密度越高越好。

第二，对于城区来说，面积超过50平方公里，尤其是超过平方公里，仍然人口密度较高，则投资价值更高。

第三，面积非常小的中心老城区，人口密度又很高，未来可能会被纾解。比如北京的东城区、西城区就在压缩人口。

第四，除了要看人口密度，还要看人口是增长还是下降的发展趋势，而且还要看增长的速度。

第五，人口增长的质量也非常重要，下图是第七次人口普查中，各城市“大专及以上学历人口”的增长情况：